เรื่องที่ ๑ การซื้อที่ดินติดคลองสาธารณะ

ครั้งนี้เป็นครั้งแรกที่ผมเริ่มเขียนบทความใน Blog นี้ กล่าวถึงตัวผมก่อน ผมประกอบอาชีพเป็นสถาปนิก ประจำอยู่ราชการส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษ ชื่อ กรุงเทพมหานคร ดังนั้น เรื่องราวที่ผมจะบอกกล่าวเล่าความให้รับฟังต่อไปก็จะเป็นเรื่องราวที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง งานสถาปัตยกรรม กฎหมายควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานครเมืองหลวงของเรา และเรื่องราวรอบ ๆ ตัวผมเสียเป็นส่วนมาก เป็นข้อคิด ความเห็น ข้อสังเกต คิดเสียว่าเป็นการแลกเปลี่ยนความรู้ เพื่อประโยชน์แก่ผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมและประชาชนโดยทั่วไปที่มีความสนใจ

ในชั้นต้น เรามาทำความรู้จักกับคำว่าสถาปนิกกันก่อน

สถาปนิก ภาษาอังกฤษว่า “Architect” แรกเริ่มเดิมทีมาจากคำว่า “สถาปก” ซึ่งพระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้าเจ้าอยู่หัว พระราชทานให้ไว้ ทั้งนี้ รากศัพท์เดิมแท้ มาจากภาษาสันสกฤต หมายถึง ผู้สร้าง, ผู้ก่อตั้ง อย่างไรก็ตาม ในเอกสารโบราณก่อนยุครัตนโกสินทร์เคยปรากฏคำว่า “สถาบก” ซึ่งหมายถึง การสร้าง หรือผู้สร้างมาก่อนแล้ว (อ้างอิงจากวิกิพีเดีย สารานุกรมเสรี)

เมื่อรู้ที่มาและความหมายคร่าว ๆ ของคำว่าสถาปนิกและความเป็นมาของตัวผมแล้ว ก็มาเริ่มเรื่องกันเลย

ในเช้าวันหนึ่ง ขณะผมกำลังจิบชายอดน้ำค้างกลิ่นหอมละมุน ลุงแช่มเศรษฐีที่ดินในพื้นที่แวะมาขอคำปรึกษาที่สำนักงาน ลุงแช่มเล่าว่า มีคนรู้จักกันเดือดร้อนบอกขายที่ดินแปลงสวยริมคลองในราคาไม่แพงนักหากเทียบกับราคาท้องตลาดที่ชาวบ้านระแวกนั้นซื้อขายกัน ลุงแช่มอยากช่วยรับซื้อไว้แต่ไม่รู้จะทำประโยชน์อะไรได้บ้าง

ลุงแช่มให้รายละเอียดเพิ่มเติมว่า ที่ดินแปลงนี้มีลักษณะเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า ขนาด ๕๐ ตารางวา ลึก ๘ เมตร ยาว ๒๕ เมตร ด้านหน้าติดถนนคอนกรีตสาธารณะขนาดความกว้าง ๔ เมตร ด้านหลังติดคลองสาธารณะน้ำใสสะอาดขนาดความกว้าง ๑๒ เมตร

อืมมมมมมมมม เบื้องต้น โดยรวม ๆ เท่าที่ได้ฟัง ที่ดินแปลงนี้สวยดีทีเดียว ผมบอกกับลุงแช่ม 

งั้นเรามาดูข้อกฎหมายกันว่าจะสร้างอะไรได้บ้าง เอาง่าย ๆ ก่อนก็แล้วกัน ว่า ถ้าจะสร้างบ้านไว้อยู่อาศัยสักหลังหนึ่งน่ะจะสร้างได้ไหม

อันดับแรก ผมเปิดข้อกฎหมายให้ลุงแช่มดู กฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๔๑ วรรคหนี่ง กำหนดว่า 

อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า ๖ เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย ๓ เมตร

เมื่อถนนหน้าแปลงที่ดินกว้าง ๔ เมตร ระยะจากกึ่งกลางถนนถึงแนวเขตที่ดินจึงเท่ากับ ๒ เมตร ทั้งนี้ กฎหมายให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย ๓ เมตร ดังนั้น ด้านติดถนนสาธารณะลุงแช่มจึงต้องร่นแนวอาคารจากแนวเขตที่ดินเข้ามาในที่ดินอย่างน้อย ๑ เมตร

อันดับต่อมา คราวนี้มาดูระยะร่นด้านติดคลองสาธารณะบ้างว่ากฎหมายกำหนดไว้อย่างไร ในกฎกระทรวงฉบับเดิม ข้อ ๔๒ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า 

อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำรางหรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า ๑๐ เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า ๓ เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ ๑๐ เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า ๖ เมตร

เมื่อที่ดินแปลงนี้ติดคลองสาธารณะกว้าง ๑๒ เมตร ลุงแช่มจึงต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตคลองซึ่งเป็นเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า ๖ เมตร

ข้อเท็จจริง ที่ดินแปลงนี้ลึก ๘ เมตร เมื่อหักระยะร่นด้านติดถนนสาธารณะเข้ามาในที่ดินเสีย ๑ เมตร และหักด้านติดคลองสาธารณะเสียอีก ๖ เมตร รวมเป็น ๗ เมตร จึงเหลือระยะให้สร้างอาคารตามความลึกที่ดินได้เพียง ๑ เมตรเท่านั้น ประกอบกับกฎหมายกำหนดไว้อีกว่าห้องนอนในอาคารให้มีความกว้างด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า ๒.๕๐ เมตร ดังนั้น ที่ดินแปลงนี้หากซื้อมา ตามกฎหมายแล้วคิดสร้างบ้านไว้พักอาศัยสักหลังหนึ่งก็ยังมิได้เลย

ผมจึงได้แต่บอกลุงแช่มไปว่า จะซื้อหรือไม่ซื้อคุณลุงคงต้องใช้ดุลพินิจพิจารณาด้วยตัวเอง

ลุงแช่มทำหน้าหงอย ๆ คงนึกเสียดาย เพราะดูท่ายังงัยก็อยากได้ที่ดินแปลงนี้ไว้ครอบครอง เนื่องจากใกล้ ๆ ที่ดินแปลงนี้ บังเอิญลุงแช่มแกมีห้องเช่าอยู่หลายห้อง ลุงแช่มจึงถามต่อว่า แล้วมันพอจะมีช่องทางซื้อมาทำประโยชน์อะไรได้บ้างไหม

ผมจึงแนะนำลุงแช่มไปว่า เอาง่าย ๆ เลยนะ ลุงซื้อมาจัดสวนปลูกต้นไม้ปลูกผักปลูกหญ้าไว้พักผ่อนริมคลองอันนี้กฎหมายไม่ห้าม ลุงแช่มท้วงว่า มันออกจะไม่คุ้มเงินนา ฮา

ผมใช้เวลาคิดนิดหนึ่ง เอายังงี้ลุง ในมุมมองของสถาปนิกผมจะแนะให้ ถ้าจะใช้ให้เกิดประโยชน์กับลุงที่สุด ตรงระยะร่นริมคลองนั้น ในกฎกระทรวง ข้อ ๔๒ ที่บอกกับลุงไว้ข้างต้น กฎหมายยังพอมีข้อยกเว้นไว้อยู่ในวรรคสามความว่า:-

ทั้งนี้ เว้นแต่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ หรือที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถไม่ต้องร่นแนวอาคาร

พอเห็นช่องทางหรือยังลุง ลุงก็ซื้อมาทำเป็นที่จอดรถสำหรับให้ลูกค้าที่เขาเช่าห้องของลุงไว้จอดรถ แล้วปลูกต้นไม้ จัดสวนให้ร่มรื่นสักหน่อยก็พอจะได้อยู่ เก็บค่าเช่าจอดรถสักเล็กน้อยคงจะมีกำไร หรือจะให้เช่าติดตั้งป้ายโฆษณาก็เข้าที

ลุงแช่มท่าทางพอใจ จึงยิ้มกลับไป เรื่องก็จบลงด้วยประการฉะนี้


GPJ archiman